房地产开发企业，“增值税、土地增值税、企业所得税”收入区分

本文摘要：房地产开发企业，是税种缴纳最多、税收缴纳最庞大的一个行业，对于在房地产开发企业事情的财政人员而已，面临的挑战也是最大的。今天昌尧讲税就来同大家细细研读一下各税种之间的差异。 业务形貌嘉诚房地产开发公司（一般纳税人）正在开发一楼盘，营改增之后项目。2020年1月15日，嘉诚房地产开发公司销售给A公司一套房产，取得含税销售收入1090万元，假设对应允许扣除的土地价款为450万。那么，该项销售业务在增值税销售额、土地增值税收入、企业所得税收入确认上是否一致，有何差异？

房地产开发企业，是税种缴纳最多、税收缴纳最庞大的一个行业，对于在房地产开发企业事情的财政人员而已，面临的挑战也是最大的。今天昌尧讲税就来同大家细细研读一下各税种之间的差异。

业务形貌嘉诚房地产开发公司（一般纳税人）正在开发一楼盘，营改增之后项目。2020年1月15日，嘉诚房地产开发公司销售给A公司一套房产，取得含税销售收入1090万元，假设对应允许扣除的土地价款为450万。那么，该项销售业务在增值税销售额、土地增值税收入、企业所得税收入确认上是否一致，有何差异？政策依据1、增值税销售额如何确认？凭据国家税务总局关于公布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收治理暂行措施》的通告（国家税务总局通告2016年第18号）第四条划定：房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，根据取得的全部价款和价外用度，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额盘算销售额。

销售额的盘算公式如下：销售额=（全部价款和价外用度-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）2、土地增值税收入如何确认？凭据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管划定的通告》（国家税务总局通告2016年第70号）第一条划定，关于营改增后土地增值税应税收入确认问题营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用浅易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

为利便纳税人，简化土地增值税预征税款盘算，房地产开发企业接纳预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可根据以下方法盘算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款3、企业所得税收入如何确认？凭据国家税务总局关于印发《房地产开发谋划业务企业所得税处置惩罚措施》的通知（国税发〔2009〕31号）第五条划定：开发产物销售收入的规模为销售开发产物历程中取得的全部价款，包罗现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单元和企业收取的种种基金、用度和附加等，凡纳入开发产物价内或由企业开具发票的，应按划定全部确认为销售收入；未纳入开发产物价内并由企业之外的其他收取部门、单元开具发票的，可作为代收代缴款子举行治理。政策剖析通过对以上政策的分析，三个税种在收入确认上均存在差异：1、增值税：房地产销售方，增值税凭据销售金额“全额开票，差额征税”，房地产受让方，增值税凭据付款金额“全额开票，进项抵扣”。

案例中，嘉诚公司应缴纳增值税=(1090-450)/(1+9%)*9%=52.84万元，A公司购房可抵扣增值税为=(1090)/(1+9%)*9%=90万元。2、土地增值税：土地增值税在收入确认上与增值税票面不含税金额之间是存在差异的。案例中，增值税票面金额为1000万元，税额为90万元，价税合计1090万元，而嘉诚公司实际销项税额却为52.84万元。也就是说，在盘算土地增值税的收入时，土地增值税应税收入不含增值税销项税额，不是票面金额的1000万元，而是1037.16万元（即1090-52.84）3、企业所得税：企业所得税收入确认上是凭据发票的票面金额来核算，即1000万元。

总结以上三个税种收入确认的原则，案例中增值税销售额为：587.16万元、土地增值税收入为：1037.16万元，企业所得税收入为：1000万元。作品泉源：昌尧讲税作者：马昌尧。

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